El primer paso que hay que dar a la hora de adquirir un terreno para construir una nave industrial es elegir aquel tipo de suelo que está destinado a fin. Sabemos que existen las categorías de terreno recreativo (parques, espacios deportivos…), agrícola (fértiles y dedicados al cultivo o cría de ganado), residenciales (edificaciones con limitaciones en altura), comerciales (para el asentamiento de negocios), zona protegida (áreas naturales, reservas…) y los terrenos industriales, objeto de análisis en este artículo.
¿Qué es un suelo industrial?
Como cabe imaginar en base a su propio nombre, los suelos industriales están destinados exclusivamente a uso industrial, como por ejemplo la creación de naves industriales, cadenas de producción, ensambladoras… son espacios destinados a industrias que requieren especificaciones especiales, tales como el tamaño, la ubicación, el tratamiento de residuos… Suelen ser los más requeridos para aquellas empresas que requieren expandirse en un centro de distribución o CEDI.
En términos generales, estos terrenos se utilizan para actividades de almacenamiento, productivas, manufactureras y de producción. Especialmente para los dedicados a la manufactura y a la distribución, necesitan suelos alejados de los núcleos urbanos, ya que suelen manejar residuos y hay que evitar, a toda costa, afectar a la población.
Así mismo, los dedicados al almacenamiento y a la distribución es importante que se ubiquen en espacios de fácil acceso a las vías principales, facilitando el acceso y la salida de los vehículos. En algunos casos, también es interesante que se sitúen cerca de aeropuertos y puertos marítimos para agilizar sus operaciones de logística.
Características del terreno industrial
Antes de comprar o alquilar un suelo industrial para sacar o continuar con un proyecto empresarial hay que tomar en consideración, en primer lugar, los aspectos clave de la empresa. Es decir, habrá que definir con claridad el objetivo de la inversión, elegir la mejor ubicación posible, saber la cantidad exacta del presupuesto, considerar la opción de adquirir el terreno dentro de un parque industrial ya delimitado o comprar un terreno libre de gravamen. Así mismo, habrá que optar por dejarse asesorar por empresas con experiencia y conocer los rendimientos calculando el ROI que se necesita.
Una vez que se tienen estos datos, se podrá determinar con mayor exactitud el tipo de suelo industrial que mejor se adapte a las necesidades. A continuación, se van a ver con más detenimiento estas característicasfundamentales.
1. Una ubicación estratégica
Según la actividad industrial y las necesidades a cubrir, una localización bien planteada dará siempre mayores rendimientos a medio y largo plazo. Aunque habrá que definir más específicamente este tipo de beneficio, es decir, en relación al retorno de inversión, en dependencia del tamaño y del servicio que ofrece.
En relación al tamaño
Es necesario distinguir entre pequeña y mediana empresa, las cuales requerirán ubicaciones cercanas a las ciudades y demás núcleos urbanos, ya que sus actividades se centran en la atención directa a sus ciudadanos, así como las grandes industrias, si no son contaminantes o son centros logísticos y puntos de reparto. Sin embargo, si se trata de industrias de elevado tamaño y de alto impacto ambiental, maquiladoras y de alta tecnología, sí que deberán alejarse de las ciudades.
En definitiva, hay que tener muy claro qué tipo de industria se va a instalar sobre un determinado terreno, ya sea para empezar, para desarrollar o para expandirse y, sobre todo, si lo que se quiere es comprar el suelo para dedicarse al alquiler a industrias.
En relación al servicio
Hay que pensar que, para bodegas, centros de servicios o aquellas industrias que necesitan áreas de carga y descarga es importante que su localización permita una fácil y rápida recepción y salida de insumos y/o maquinaria. Por último, también merece tener en consideración que las empresas de servicios dentro de las grandes ciudades, para facilitar la atención eficaz y rápida a sus clientes, deben poseer ubicaciones altamente estratégicas, con salidas a calles neurálgicas.
2. La infraestructura
Otro de los elementos fundamentales a considerar antes de la adquisición de un terreno industrial será la infraestructura necesaria, que será especializada según el caso. Para acertar en este sentido será necesario considerar aspectos esenciales como:
La oferta de servicios
Otro de los parámetros a considerar se refiere a la carga que requieren las máquinas a utilizar en la industria. Muchas de ellas necesitan voltajes superiores a lo normal y requieren por ello un control de acceso más sofisticado. Esto también suele ocurrir en aquellas áreas restringidas donde el material que se maneja está considerado como de alto riesgo.
En estos casos, se requiere una infraestructura más especial, que sea capaz de brindar los servicios que se necesiten, ya sea en cuanto al voltaje de la electricidad, la capacidad de suministrar el agua necesaria o poseer los correctos sistemas de drenaje. Todo ello sin que el personal sufra ningún tipo de riesgos.
El tamaño de los espacios
Este factor, el de contar con la posibilidad de desarrollar hacia tamaños mayores, es vitalpara cualquier empresa que pretenda crecer ampliando sus almacenes o infraestructura, así como utilizar maquinaria de gran tamaño. Ejemplos de este tipo de empresas son aquellas que trabajan con productos cosméticos, farmacéuticos, alimenticios, de la automotriz… Y, en definitiva, todas aquellas que necesiten usar maquinaria industrial (hidráulica, eléctrica, térmica, robótica…).
Es habitual que el tamaño de los espacios actúe de fuerza limitante cuando se adquiere el terreno, ya que ni la oferta actual es demasiado amplia y, además, los precios de las zonas del norte y centro del país no suelen ser nada baratos.
Los sistemas de logística
Si además de ser productora, distribuye, se hace necesario contar con amplios espacios para almacenamiento y para que los camiones puedan llevar a cabo sus maniobras sin demasiadas complicaciones. Por este motivo, hay que considerar las medidas destinadas al área de carga y descarga, para que estas se lleven a cabo con facilidad y rapidez, sin propiciar atascos ni esperas.
Por otro lado, es muy importante, como ya se ha comentado, las salidas a vías principales, la cercanía de aeropuertos, proveedores y demás elementos interesantes para el buen desarrollo de la actividad.
Prever el crecimiento de la industria
También se ha mencionado brevemente la posibilidad de que la industria en el corto, medio o largo plazo necesite crecer. Esto hace que los compradores del terreno deban verificar que el suelo industrial objeto de deseo se encuentre ubicado en una zona con proyección de crecimiento. Adquirir un terreno con esta proyección contribuye a la futura expansión de los servicios y adelantarse a las necesidades futuras de la organización.
Por otro lado, también resulta de gran interés para aquellos que deciden adquirirlo para, pasados unos años, volver a venderlo, cuando las necesidades de suelo industrial se hayan encarecido.
La plusvalía y la rentabilidad
La plusvalía es un elemento importante a considerar, ya que el terreno donde se va a colocar la industria formará parte del capital que se gestionará y servirá para la toma de decisiones. El valor de esta, así como la rentabilidad que ofrezca, se determina a partir de las siguientes características.
Como norma general, estos establecimientos son proyectos a largo plazo. En este sentido, conviene que sea rentable, para, de este modo, sacar el máximo provecho al terreno antes de proceder a la construcción. Posteriormente, la venta de este suelo, sobre todo si posee una gran superficie y una ubicación privilegiada, con seguridad producirá un elevado roi (retorno de la inversión), así como una elevada rentabilidad. Beneficioso de todo punto si se decide vender el terreno.
Así mismo, este ROI se obtiene si se trata de suelo dedicado al arrendamiento, permitiendo obtener una renta más elevada por la plusvalía de la propiedad.
La seguridad
Para terminar, se hace necesario contemplar la importancia de la seguridad para conservar las operaciones de las organizaciones. Igualmente, es importante mantener la seguridad del personal a nivel interno y externo. Es de gran ayuda contar con una caseta de vigilancia en los terrenos industriales que reducirá notablemente los posibles inconvenientes en materia de seguridad, así como en el control de ingresos y salidas del personal y vehículos de transporte.